石龙科创机器人科技产业园项目，位于北京市中关村国家自主创新示范区门头沟园，是京西新经济发动的新引擎。下面跟着筑福集团一起来看老旧厂房改造，如何变身成区域经济新引擎。
根据北京城市总体规划，门头沟区功能定位为生态涵养发展区和首都西部综合服务中心。门头沟新城将与石景山共同构筑北京西部综合服务区，石龙经济开发区位于门头沟新城的核心地带，地处长安街东西发展轴和永定河生态发展带的交汇结点，区位优势非常鲜明，但是厂房资产闲置，已不满足门头沟新城建设首都西部综合服务中心的发展要求，如何满足区域规划要求，打造产业基地形成新经济拉动点，是这个项目最大的目标和意义。
改造理念和思路
规划与诉求：
1. 低端产业疏解：石龙经济开发区将围绕京津冀一体化协同发展和非首都核心功能疏解，加快高污染、高耗能、高水耗产业有序腾退，盘活存量土地资源，提高土地利用强度，着力成为北京建设科技创新中心在门头沟区的功能承载区。
2. 闲置资源盘活：厂区原为中国非金属矿企业集团下属北京安普新材料发展公司，现厂区 停产,空间闲置。建筑立面普通，但周边工业氛围浓郁 建筑内部结构保存较好，空间高大完 整,局部采光不足,适宜改造利用。
3. 产业结构升级：根据石龙经济开发区提出的 “十二五“规划，园区产业转型主要向基于互联网的现代服务业和高新技术产业转型;园区与中关村核心区紧密融合形成创新创业发展带，明确了互联网，智能制造，医药健康，节能环保 ,一主三辅的主导产业，着力构建“高精尖"产业结构，建设创新创业门头沟将重点实施7个行动计划，正式发布中关村门头沟科技园区门创30条，形成多级叠加的政策服务体系。
优势和劣势：
有两大核心优势：
1、区位优势：石龙经济开发区位于门头沟新城南部，东至华园路、规划S1线、西苑路，南至京原路、小园安置房用地北边界,西至石担路,北至石龙东路，地处长安街西延，距天安门广场25公里，交通便捷，地理位置优越。
2、空间优势：室外场地空间充裕。
但是，该项目本身存在的劣势也非常鲜明。
1、年代久远：厂房建设年代久远，原建筑结构存在安全隐患，水、电、气、热等条件不满足新时代，研发办公生产的需要。
2、室外场地硬化较多，破损严重，需要重新归整。
3、多年无物业管理，杂乱无章。
理念与思路
1、场所提升
2、建筑提升
旧厂房变身产业园的三把“金钥匙”
基于“边际投资收益率”分析的“造价控制”
当前产业园区投资对于开发商来说最大的问题就是，投资收益的测算和成本造价的控制。通常情况下，做投资测算的人对设计实现及工程造价缺乏概念，而做造价的人又没有投资分析能力。如何解决这样的专业分隔问题，是筑福集团在“厂房改造产业园”细分产品上，开展研发、实践，并形成系统化方法论的发力点和核心竞争力。
根据我们大量的厂房改造经验，以及区位本身的价值分析，在石龙科创机器人科技产业园项目中，我们测算出了最佳造价控制点。所以我们围绕这个最佳造价点，做了大量的设计、材料、设备、工艺方面的推敲，保证在这样的一个造价控制范围内做最高的品质。
园区改造不能单纯为了控成本而控成本，必须在数据分析、科学测算的基础上，做出最有成本控制策略，并基于该策略做出最高性价比的EPC方案。
“全过程工程管理”能力为EPC服务升级：
从传统狭义的EPC，到全过程工程咨询管理，这是现代建筑业的升级考验。筑福集团在本项目执行过程中，实际上就是用全过程工程管理能力，对EPC服务进行升级。从前期参与策划，到过程中的设计、采购、施工，再到后端的运营管理，通过延伸服务链条，来为EPC服务保驾护航。只有将全过程工程咨询管理的理念渗透到项目执行中的每一个环节，才能让做出的项目更加有系统性、完整性，更好地规避工期、预算、质量雷区，实现项目风险全面控制。
针对石龙科创机器人科技产业园项目，筑福集团专门成立内部全过程工程咨询小组，整合规划、材料、工程、财务、运营等各个端口资深专家，评估、讨论、预测项目执行过程中的关键点和风险点，以设计团队为核心讨论应对方案；同时也加强与产权人和投资方的联动和沟通，切实规避项目执行风险，整体提高效率、节约资金、把控风险。
全寿命周期管理下的“运营前置”
依照筑福集团的标准，验证一个项目成功与否，并不是这个项目是否能顺利交付，而是这个项目未来是否按照预期的改造目标规划，能长久运营并且有良好的运营收益，自发生长。为了让我们的服务真正为老旧建筑注入生命力，我们会综合考量全寿命周期管理下的关键环节，在产业园的业态上关键环节是运营，所以我们在最初介入项目策划时，就会考虑到招商运营。
筑福集团早在2013年启动“厂房改造”产品孵化之初，就充分意识到招商运营才是产业园业态的关键，因此自主投资、开发、运营了位于石景山杨庄大街的首钢特钢厂的两座大型老旧厂房，并至今良性运营。在这个过程中，筑福的最大收获就是一条产业园招商运营经验和物业管理方法。这些数据、经验为“运营前置”理念做了坚实的铺垫。
