城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。城市更新项目包含旧区开发、旧城区改造、土地的二次开发、用地性质和功能的转换、工业区转型、港区和滨水区的整治改造、以及近年来的城市生态规划和可持续发展等。城市更新项目具体包含三大类:
综合整治类:不改变建筑主体结构,以消除安全隐患、完善现状功能等为目的,不改变使用功能,城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。整治类城市更新利润较薄,以装修修缮为主,房企参与相对较少。
功能改变类:改建类项目一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限,在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建,可实施土地用途变更,部分城市可增加建筑面积。
拆除重建类:拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设,可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。这一类范围广、开发周期长,是开发商、投资公司、金融机构等关注的重点。
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