城市更新项目根据“更新程度”的不同，其投融资模式和资金来源也不同。一般而言，综合整治类项目，公益性较强，资金需求较低，主要由政府主导进行实施，其投融资模式包括政府直接投资、政府专项债投资、政府授权国有企业等，资金来源主要为财政拨款、政府专项债等。拆除重建和有机更新类项目，经营及收益性较明显，资金需求较高，一般根据其经营特性采取政府与社会资本联合或纯市场化运作。对于经营性较强、规划明确、收益回报机制清晰的项目，宜采用市场化模式引入社会资本主导实施。对于公益性要求高、收益回报机制还需要政府补贴、规划调整较复杂的项目，适宜采用政府与社会资本合作的模式，包括ABO、投资人+EPC、地方政府+国企/房企+村集体等方式。
城市更新项目融资模式具体如下：
（1）政府主导模式
财政资金
对于一些公益属性比较强、资金需求不大的城市更新项目，往往是以政府部门为实施主体，利用财政资金直接进行投资建设。
城市更新专项债
该种融资模式适用于具有一定盈利有能力，能够覆盖专项债本息、实现资金自平衡的项目，往往以政府或者地方国企为实施主体，通过城市更新专项债或财政资金+专项债形式进行融资。
（2）多元合作模式
政府、房企、产权所有者三方合作
该模式下，地方政府、房企、产权所有者三方共同合作，能够加快项目进度，提升项目收益，适用于产权复杂但盈利能力较好同时公共属性配置要求较高的项目。具体来看，政府方面负责公共配套设施投资，房地产企业承担项目改造与运营工作，产权所有者则协调配合分享收益。
PPP模式
PPP模式适用于回报机制较为成熟的项目，引入社会资本方可以提高更新效率，减轻财政负担，但由于PPP有财政承受能力10%限额的红线，其规模也受到一定限制。在该种模式下，政府公开引入社会资本方，由政府出资方代表以及社会资本方共同成立项目公司，再以项目公司作为投融资以及建设运营主体。项目资金来源主要为股东资本金以及市场化融资。
投资人+EPC模式等
投资人+EPC模式由政府委托下属国企与工程建设企业共同出资成立合资公司，由合资公司负责所涉及城市更新项目的投资和建设运营，项目收益主要为运营收益及专项补贴。该模式能够引入大型工程建设单位及专业运营商，但需要注意项目合规性，以免新增隐性债务。
城市更新基金
城市更新基金一般由政府主导，国有企业牵头，联合社会资本设立，适用于政府重点推进、资金需求量大、收益回报较为明确的项目。目前，城市更新基金的投资人主要以房地产、建筑施工企业为主，但也有资金期限较短、投资回报及附加要求多、退出机制不明确等缺点。
（3）市场主导模式
开发商自主融资
该模式适用于商业改造价值较高、规划清晰、开发运营属性强项目。该种模式下，项目完全由开发商按照规模要求来进行项目开发。该种模式的核心是开发商能够顺利获取土地，并在更新过程中，通过容积率的突破来平衡投入。
居民或企业自主更新
对于有城市更新需求的企业或居民（村集体），可以申请自主进行更新改造并分享更新收益。该种模式下，一般由企业或居民（村集体）使用自有资金或者自己筹资资金，一般适用于自身经营价值高、主体诉求高的项目。
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