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最近,在白纸坊街道平原里南区社区盆儿胡同的秦大妈最近总是满面春风,特愿意跟邻居们唠一唠“咱刚改造完的新家”。

看,每栋居民楼外墙都新做了墙体保温,统一安装了空调外挂板,小公园里搭建起凉亭,花坛里有月季飘香,车棚里整整齐齐……院子里环境美了,大家的心情也敞亮多了。

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图:改造后的盆儿胡同62号院,月季飘香



旧貌换新颜——不仅在北京胡同里,也发生在黄浦江畔。
 
“才一年时间,小区就大变样,我还以为出租车司机走错了呢!”每年7月初都要从国外回沪探亲的高小姐,刚到父母居住的八一小区门口就吃了一惊——修葺一新的入口,悬挂着“行人、非机动车通道”的指示牌,自动识别车牌的智能道闸……高小姐禁不住连连赞叹:“太好了!老房子迎来‘第二春’咧!”
 

家,是心灵的港湾。美好的家园,才是正能量的源泉。从这一角度看,老旧小区改造是在建设我们的心灵家园。


关注民生,打通百姓家园“最后一公里”,今年,各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。如何破题,在今年全国两会引发了代表们热议。
 
“有一个成本的分摊问题,(哪些)政府来掏,哪些由居民个人来掏,这个问题往往在现实生活中是比较难的。”——全国政协委员焦斌龙
 
“其实难点主要还是沟通协调。牵头人很重要,包括业主委员会或者是居委会应该充分发挥他们的协调作用。”——全国人大代表于普松
 
两会后,业界专家也在持续探讨老旧小区改造的可行性方案。
 
中国城乡建设联盟理事长汪法频认为,城镇老旧小区改造涉及面广,是一项系统工程,做好这项工作,需要从三个方面破题:一是建立多元化融资机制,加大改造资金筹集力度;二是地方加强统筹协调,强化基层组织建设,发动小区居民通过协商形成共识,积极参与老旧小区改造;三是在改造中因势利导,同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则,同步建立小区后续管理机制。
 
筑福集团董事长董有认为,老旧小区改造要形成完整社区试点,不仅要具备健全的公共服务设施、宜人的公共环境,更需要完善的运营管理服务、现代化的治理体系,以文化引领,凝聚共同精神。
 

这些观点意味着,有了深入思考,老旧小区改造也将进入新的历史阶段。


1000个老旧小区这样说


作为老旧小区改造的践行者,20年来,筑福集团主导、参与改造的老旧小区近1000个,更切身感受到改造过程中的不易。 

今天,我们也总结出了改造实践中的八大痛点。
 
痛点一:规划改造,如何与时俱进?

与时俱进,是老旧小区改造的出发点,也是难点。

2014年,北京提出集中力量将通州打造为城市副中心。通过参考国际经验,副中心提出建设完整的“家园中心”,构建5-15-30分钟生活圈。作为一个“完整社区”,商业、教育、医疗、养老,这些关键的功能模块都应具备。

目前亟待改造的小区,许多正是因为建设之初缺乏前瞻性,功能模块不完整,这一点,在如今改造规划时更应重视。

痛点二:要增设配套,提升功能,是否影响容积率、使用面积?

要配套公共设施,原有小区的容积率却不够,会不会影响小区的实际使用呢?这也是在考验改造方的难题。事实证明,合理的设计执行方案可以解决这一难题。

在改造通州中仓街道微型家园中心时,改造方利用原有的闲置资源,通过将小区内的锅炉房、自行车棚等老旧建筑进行重新设计调整,增设了配套设施,更加人性化。

在卢沟桥的一处社区改造中,改造方则通过创新科技的应用,不仅实现了预期的抗震加固功能,还增加了每位居民的套内住宅面积。
 
痛点三:需求太多,如何高效确定最终改造方案?

老旧小区应当改造哪些方面?需求是多样的。

在东南沿海等自然灾害多发区域,改造中提升韧性抗灾能力,往往成为共识。


在老年性社区,加装电梯、养老公共设施必不可少。


在疫情发生后,公共医疗资源的模块构建也成为刚需。


经验显示,建立可自选的功能菜单,更能够有效满足不同类型的社区改造功能需求。

通过这种功能自选的方式,北京莲花池某小区就快速确定了“全体加梯”的改造方案,满足了居民最直接实际的需求。


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图:根据居民需求,莲花池小区全部加装电梯 



痛点四:居民众多,如何进行需求调研?

社区改造,是为了更好地服务居民,收集需求不仅要覆盖广泛,更要有代表性。

筑福集团老旧小区改造技术总工程师董利琴表示,为了让改造更充分、有效解决小区问题,不仅需要宣讲,也需要征集代表意见,更需要挨家挨户调研,多种方式结合,才能“自下而上”,挖掘出真正的民意。

一次成功的小区改造,往往需要街道、居委、物业、居民自发组织的多方参与,是集体力量的体现。

这也正是筑福所强调的 “自下而上,以需定项”。调查、排查、审查,策划、规划、计划,这就是筑福集团董事长董有认为在老旧小区改造中最具实践意义的“三查三划”。
 
痛点五:如何解决资本难题?

通过社区改造,进行商业模式创新,焕发出活力,是需要社会资本参与的。近日被热议的“劲松模式”中,以社会资本参与带动新业态,在其他小区改造中也有应用,如通州的西营前街,部分设施也来自社会资本。


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图:社会资本参与的通州西营前街社区



随着互联网、人工智能、5G等新科技的应用,社区商业和服务的形式更加多样,可引入的社会资本也更为多元。这方面,拥有大量实践案例的筑福也将进一步探索。
 
痛点六:改造完成后,谁负责管理运营?

传统社区的管理主要依靠政府和物业,社区改造的过程却需要更多方参与,其中业主委员会、志愿者等民间力量能够发挥重要的作用,而改造结束后,用户社群也可以让生活更为便捷,促进邻里关系。

为了激发志愿者的参与热情,筑福还与首开等物业企业合作,探索新的商业模式。在老旧小区改造中,物业管理公司正发挥越来越重要的作用,事实证明,有管理运营,才能充分利用改造的设施,维护建设成果。

引入商业、教育、医疗、养老等配套服务后,社区的运营管理参与方也更加多样,有利于拉动消费、就近择业,这也对改造方提出了更高要求,改造不再是短期行为,而更要考虑长效管理。
 
痛点七:小区改造后实现了数据化,如何使用,有何意义?

随着“智慧社区”理念的深入,在最新的老旧小区改造中,越来越多的新科技应用,以物联网、人工智能、大数据等方式实时监测建筑动态信息,包括房屋建筑安全、导入公安部雪亮工程,从而构筑老旧小区的整体安全。 


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图:房屋安全管理数据平台



痛点八:如何评估改造后的效果,谁最有发言权?

需求来自居民,改造成果自然也应以居民的满意度为准。

以北京莲花池某小区的改造为例,前期调研显示,社区居民中50%以上为75岁以上的老年人。在规划中,改造方提出了“适老性改造”的主张,围绕老年人生活起居进行设计,除了增设电梯,还增建家政、商品配送、心理咨询、健康管理等养老设施模块,更引入人脸识别技术,增加可视对讲、无障碍扶手、坡道等细节。改造后小区舒适宜居,功能利用率高,居民满意度也高,在筑福集团一次回访中,军休办赠送筑福集团两副精美书画也成为美谈。


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图:莲花池项目的居民送来牌匾,表达谢意


用筑福人的话说,老旧小区改造的源动力是“旧小区中人民对美好生活的向往与现状之间存在一定差距” 。这种差距,可能是节能、结构安全、设施设备不足等物理空间上的追求,也可能体现在生活品质及精神层面的追求上。

筑福所倡导的“完整社区”理念,也正是“发现差距”而“进行补足”,选择最适合的方案来让社区“旧貌换新颜”。
 
解决痛点,找到对策,让老旧小区改造专业、高效,构建真正的完整社区,需要经验分享,更需群策群力。
 
6月18日即将举办的老旧小区改造论坛上,行业专家共话3.9万个老旧小区的现在和未来,筑福集团董事长董有先生将与您深度分享近1000个小区改造中所积累的宝贵经验,并诚邀关注老旧小区的伙伴探讨社区改造未来趋势,共同把握市场机遇。
 
敬请届时关注会议现场或视频直播或关注我们,订阅更多来自筑福平台的老旧小区经典改造案例。

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