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十三五老旧小区改造新标杆是怎样炼成的

返回列表 来源: 发布日期: 2019.11.25

西营前街小区是十三五时期,北京市副中心通州区2018年老旧小区改造综合整治的一个试点工程。小区位于通州区中仓街道,西起玉桥中路,东至西营巷,南起西营前街,北至玉带河东街。小区建筑面积约6.05万平方米,共有15栋住宅楼,62个单元门,居民共769户。

改造项目之全、改造标准之高,是迄今为止全国老旧小区改造的一个极大成果。

在这个项目从申报到执行落地的整个过程中,筑福集团以全过程工程管理思维,在社区落地规划、充分民意调研的基础上,充分考虑工程项目管理、后期物业运维、社区长效管理机制三个关键要素,统领性完成社区改造设计方案,得到市委、区委领导高度评价。

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对标“国际水准”,打造北京市副中心老旧小区改造标杆

依据北京城市总体规划(2016年-2030年)版,围绕着‘一核一主一副’的城市空间结构,通州区在北京市城市规划中承担的是北京市副中心的定位,它需要以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推动北京城市副中心建设,示范带动中心城区非首都功能和人口疏解。

在这样一个区域定位的前提条件下,通州区的旧城改造可以简单的定义为:老城基础上打造国际标准新城,所以对标准及要求需要特别高。

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北京市委、区委等领导对该小区的改造予以高度关注,并多次组织专家评审、论证。该改造项目在招投标过程中,参与企业之多,实力之雄厚,经验之丰富,也是北京市老旧小区改造项目之最。在这样的背景下,筑福集团凭借着丰富经验积累形成的一套成体系方法论,严谨务实高效的服务,在众多参与企业中脱颖而出,成为西营前街改造项目的中标设计服务方。

十三五期间老旧改造工作方式转变:自下而上&自上而下

自上而下的社区规划

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老旧小区改造设计不是单纯的功能或景观设计,而是对区域规划通盘理解下的目标和任务分解。每个城市、每个社区、每个小区都有一套自上而下的规划和定位,老旧小区改造设计首先要响应这样一套自上而下的社区规划,才能实现区域民生和谐稳定发展。

自下而上的民意调研

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筑福集团自主开发民意调查软件

老旧小区改造设计成果能否有生命力,最终还是要经过人民群众实际生活需求这个试金石的检验。研究设计也就是要研究人的需求,并将需求转化为产品。街道办事处作为基层管理部门,需要对民生、民意、民心进行充分调研,科学分析,最终得出符合百姓利益,也最能提升民生的改造清单。筑福集团在西营前街的改造项目前期,协助街道居委会做了大量的民意调研,根据居民的最迫切需求,结合建委老旧改造项目菜单,制定了有针对性的改造设计方案。

自上而下社区规划结合自下而上民意调研,是筑福集团总结新时期老旧改造方法论中重要的一点。

全过程工程管理思维:项目执行风险控制

在西营前街项目中,虽然筑福集团承接的设计服务只是整个链条中的一环,并没有介入全过程工程咨询的服务中,但是因为设计是全链条中至关重要,承上启下的一环,所以筑福集团老旧小区事业部专门成立内部全过程工程咨询小组,整合规划、材料、工程、财务、运营等各个端口资深专家,评估、讨论、预测项目执行过程中的关键点和风险点,以设计团队为核心讨论应对方案;同时也加强与上下游相关企业的联动和沟通,切实规避项目执行风险,赢得了甲方和合作企业的高度评价和认可。

为客户多想一步、深思一步,对项目充分负责,是筑福人多年来秉承的宗旨,也是我们在市场中立足的根本。

技术微创新助力社区长效管理:用户思维、以终为始

总结十二五期间老旧小区改造经验教训,改造成果难以保持是一大痛点,经常是改造完成后过不了多久,小区风貌又回到原始状态。造成资金资源的及大浪费。其中空凋外挂机、私装地锁、护栏等老旧小区常见现象,是治理和保持的最大难点。究其原因还是居民有实际需求,而设计方案、产品技术层面未能充分考量和满足。针对这种深层需求,在改造设计方案的制定中,要疏不要堵。

例如室外空调安装混乱的问题,要充分调查该小区的居室类型,评估每一户空凋安装数量,并统一规划空凋护栏的位置和数量。

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再例如防盗护栏问题,本身并没有使用价值,但它解决的是居民对安全性的诉求。在西营前街项目中,我们推广使用金刚纱防盗窗,在保证了居民生活安全的前提下,大大提高了小区整体美观度。从居民反馈情况来看,大家对这样的技术还是非常欢迎的。

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此外停车也是老旧小区改造中的一大难点,西营前街项目中,停车改造正在规划中,筑福集团的研发团队已经在社区立体停车方面进行过多种标准化方案的研发和落地。(以下为白云路项目图片)

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后记:

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