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涉及上亿人的老旧小区改造如何撬动

返回列表 来源: 发布日期: 2019.11.25

大力推进城镇老旧小区改造出现在今年的政府工作报告中,6月19日的国务院常务会议将老旧小区的改造工作上升到国家高度,7月30日中央政治局会议将实施城镇老旧小区改造作为扩大内需工作的具体政策部署。

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市场面的观察认为老旧小区改造有望接力棚户区改造,成为拉动投资、稳定内需的新工具。然而,与棚户区改造不同的是,老旧小区改造并非大拆大建,难以获得开发性金融产品的全面支持,钱从哪里来是首要问题。

01民生工程:地域差异大,标准化难度高

老旧小区管网破旧,上下水、电网、煤气、光纤等设施缺失或老化严重,无物业管理,缺乏公共基础服务,居住环境差,居民改造意愿强烈。据住房和城乡建设部数据,全国需要改造的城镇老旧小区达17万个,涉及居民上亿人,是重要的民生工程。改造工程完成的好坏将直接影响居民的幸福感、获得感,同时惠及民生工作也应首要兼顾一定的公平性。

老旧小区外墙现状

摆在现实的问题是我国各地经济发展水平十分不均衡,地方财政差距巨大。根据天津、河北、安徽等多地下辖市、区日前公布的老旧小区综合改造补贴资金,粗略核算多集中在每平方米100元到200余元的区间,经济欠发达地区甚至还在百元以下,和北京、上海等一线城市每平方米1000元到2000元的补贴相差极大。若完全放开让各地方政府量力而为,则很难形成标准化的小区综合改造模式。在保基本、提升类和完善类的划分下,难免会出现经济欠发达地区仅做最低标准的改造,与一线城市的环境建设进一步拉大距离。由于老旧小区多位于城市核心区,这些无充分资金改造的地区也会因此失去激活区域经济的重要的工作抓手,还会由此形成恶性循环。目前多地发生的老旧小区改造工程保温层、饰面层脱落事件,让惠民生工程变为扰民、害民,为下一步的工作敲响了警钟,老旧小区改造须有更加严格、统一的改造标准、技术标准和准入机制,杜绝低价竞标、避免劣质产品和无良企业进入这项利在长远的重大民生工程。

老旧小区改造最难得到的是居民的好口碑,事关每个人的切身利益,而每个人、每户家庭的需求又各不相同,很多地方在前期工作中实行了菜单式勾选改造,但仍然传出很多不满的声音,究其原因是在执行工程中对各项改造没有细致、统一的划分标准,而在对菜单式改造单进行选择与决策时,并没有真正做到与民众充分沟通,让居民充分参与,做到党群社区共建。

02拉动投资:政策利好不足,企业难入局

国务院参事仇保兴今年3月披露称,据初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如果改造期设定为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。据数据公司调研显示,老旧小区楼本体改造估算每平方米约400元,小区公共区域改造每平方米200元,完善小区环境每平方米100元,合计成本每平方米700元,企业利润在3%,管理费在2%,即便以这种基本类改造标准计算,财政缺口仍然普遍偏大。国务院常务会议表示,今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,同时提出以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化方式吸引社会力量参与。

目前并没有一套清晰的老旧小区运营模式,但是已经有不少企业参与到老旧小区改造中,他们也遇到了非常具体的问题。例如对建筑主体采取的外套加固改造法,因加装电梯而增加的面积或新增的入户面积或加层面积、小区地下室等闲置区域的开发经营等,目前并没有统一的鼓励政策。若想以较少的政府资金成功引导企业的参与,政策在这些方面必须具有足够的灵活性,如加梯加层及增加的入户面积纳入房屋产权、放开对小区闲置区域的经营性开发等,只有顶层政策设计释出足够的利好,才能有效地吸引企业,并提升居民改造的积极性。

走入存量时代,很多房地产企业已经直面转型期,如何从粗放式发展转向高质量发展是这些企业必须去探索的。吸引房地产企业投资老旧小区改造,与技术型企业相结合,积极参与老旧小区的投资、开发、运营,是政府下一步工作的核心课题。

03城市更新:系统思维欠缺,工作统筹难

老旧小区改造,往小处着眼,有着管网改造、飞线入地、水电气路光纤等复杂的基础设施工程,主管部门不同、协调不易;有着停车场配建、电梯加装、小区设施完善与提升,要不断与居民沟通意向和出资方式等,直至后续居民对小区长期维护的习惯培养。

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在宏观向,老旧小区改造是城市更新的重要组成部分,是城市自下而上的有机生长,涉及抗震防灾的韧性城市建设、智慧城市建设、文化街区和历史街区的保护与再造等议题。各种城市更新和规划的新议题最终的落地点应该首先是在居住社区,不能因为既有社区片区分割、量大面杂就避开,应借助老旧小区改造进行系统规划。在实践中成效不错的微改造和渐进式改造,同样也是在合理、完整的规划基础上,才得到步步推进的。

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老旧小区改造的投资、开发、运营欲实现自我平衡,既需要以长期的、运营管理的系统化思维去吸引服务提供商,也需要在空间上打破限制,以整个社区经济再造的高度去重新进行规划、设计,将老旧小区改造作为激活区块经济的机遇,走出低改造标准、低政策执行力,最后导致居民低预期值、社区低活力的虚假民生工程。

04有效破局:市场化解决方案

国常会提出,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化方式吸引社会力量参与。住建部发言人毫不讳言,以金融和市场化的方式进行老旧小区改造,还需要进一步更细致的调研,还需要动脑筋,以更具创新性的思考与工作方法去落地。

老旧小区改造难,可以说紧紧围绕着资金筹集这一核心难题,考验政府引领水平和顶层政策设计的高度。截至去年,全国试点城市共改造老旧小区106个,形成了一批可复制可推广的经验,北京、上海等地进行了多种尝试,有些老旧小区的改造非常亮眼。

如西营前街:

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小区内部分住宅、底商外墙附建违法建设,需拆除整治,拆除违建共94处,388平米。拆迁遗留户已纳入棚改范围内。

节能改造工程不同于新建,原有外墙的节能改造需要紧密结合现状,对每栋楼所存在的具体问题进行针对性处理。现状住宅楼墙体及阳台栏板无保温,需做保温处理。

室内管线改造

室内管线改造(更换排水管线)

楼内弱电线缆凌乱

楼内弱电线缆凌乱;公共照明缺失或不节能;楼内公共区域环境陈旧、脏乱,需整体清理、刷新;楼梯栏杆扶手锈蚀、破损,需修补刷新。

楼梯间0~1层台阶处无靠墙扶手

楼梯间0~1层台阶处无靠墙扶手,需增设尼龙靠墙扶手;首层至顶层安装尼龙靠墙扶手(在满足消防疏散前提下)。

空调室外机裸露图片

空调室外机裸露,位置不统一;空调室外机规整,增设护栏,统一设置冷凝水管;

拆除楼体各层窗户外现有护栏图片

拆除楼体各层窗户外现有护栏,对所有外窗加装金刚纱防盗纱窗。

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有“城市双修三年行动计划项目库”入库项目等多个示范型项目经验的筑福集团总工程师介绍,做老旧小区改造具体的项目多了就锻炼出人和钱两套原则、专业和非专业两种工作方法,“人”的这套原则就是以居民的需求为出发点,要时刻开动脑筋,设计方案灵活应变;“钱”的这套原则就是资金,加装电梯、立体停车场、垃圾智能分类、适老设施,要考虑居民自出资的承受力,更要在前期设计上就充分考虑社会资本、商业模式的适度引入。专业就是从严守建筑抗震评估与加固的安全红线开始,到增设电梯的设计方案、建筑主体改造与社区文化的结合,到绿色能源、智能设施的加入,都是公司相当成熟的业务面;不专业就是做老旧小区改造事业,结合国情,入局的企业必须练就做群众工作的本领,什么都得管,什么都愿意管,可以说,在老旧小区改造领域持续经营的企业没有社会责任感是做不下去的。

此外,老旧小区改造相对应的金融产品,需要借鉴国外模式,或在现有政策框架下进行资产证券化,目前以停车场经营权为标的的PPP资产证券化对不违反居民意愿前提下的闲置空间多种形式的商业化开发应有借鉴意义,政策上适度放开和鼓励能收到实效。

进入2019年下半年,城镇老旧小区改造等被定调为补短板工程,是稳增长、调结构、惠民生工作的切入口,以过去单一部门式的推进方式,这项工作很可能会陷入习总书记曾提出的“规划折腾”,是城市建设中的大忌。各级地方政府民政等部门从城市安全、经济再生、高质量转型出发,系统化看待老旧小区改造,大力引入企业市场化解决难题,争取改造一个社区,保障一方民生,激活一方经济,聚拢一方民心。

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