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老旧小区改造,社区规划先行

返回列表 来源: 发布日期: 2019.11.25

今年,我国城市建设的工作重点已经转向了存量提质阶段。老旧小区改造量大面广,以社区、街道为单位,做好这项工作最终要回归到基层工作层面上。

新形势下,老旧小区改造一方面要承担起改善居住环境、保障民生的基础功能,另一方面还要担负起居民共建、共治、共享、城市有机更新等新型治理理念的落地实现,面向主体多、需求分散、工作难度大。以北京为例,在打造国际一流、和谐宜居城市的总体目标下,老旧小区改造工作既要符合城市区域规划定位,又要满足广大民众改善居住环境的多层次需求,还要平衡高标准改造所带来的财政负担和资金来源问题,没有好的前期规划和一整套工作方法论是难以解决这些困难的。

规划要落地 掌握方法论

与城市规划相比,社区规划更强调居住条件的实际改善和居民满意度。社区规划要做到能落地,需要充分认清当前老旧小区改造的新特性。其既受到“自上而下”的框架制约,又要充分反映“自下而上”的居民的呼声和需求,只有做好两大特性的结合,以方法论指导具体的社区规划,才能技术性地解决这项“有难度”的工作。

目前,北京的老旧小区改造工作正在逐步建立社区责任规划师制度,但老旧小区改造的规划工作还有很多待破的难点。

社区规划首先应对城市总体规划、区域定位等上层设计予以呼应,要对大“蓝图”进行深入的研究和分解落地,而传统设计单位往往不具备这种系统规划思维。一个社区层面的、可落地、可分解的三年中长期规划,可以有效避免与上层设计脱节和“拉链式”改造等在老旧小区综合整治中广泛存在的问题。

另一方面,老旧小区改造要充分调研居民的需求。这项基础性工作要求数据采集与分析的专业性,更需要充足的群众工作经验。各地相继出现了一些由于缺乏前期调研而流于形式的清单式改造,使老旧小区改造停留在门面工程上。

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北京市石景山区五芳园小区改造前期,不仅对人口及业态等进行详尽调研,且以需求群体特征,结合区域商业设施布局作为改造基础,最终实现了功能分区及业态落位合理、整体规划高精准的效果,有效助力于区域经济赋活。负责该项目总体策划的筑福集团高级社区规划师范志超女士提到,为了高效、客观、充分地开展居民意见调查工作,利用数字化工具完成调研的同时,也积累了大量用户需求数据,为更多的老旧小区改造项目提供数据参考。

主体要多元 资金多渠道

资金缺口大,常常成为老旧小区改造的制约项,前期规划对此应有充分的认识。灵活筹措资金的可行性源于精准、合理的社区生态规划定位。同时,社区规划还需要为合理的分步实施计划、社区业态和商业服务模式的选取等具体问题提供解决方案,形成资金的良性循环机制。

建立长效管理,对于大部分物业缺失、管理缺位的老旧小区来说,是又一大难题。如果在社区规划伊始就纳入轻物业、重运营的管理理念,将硬件改造的完成作为长效管理工作的开始,以培养社区居民良好的行为模式和更紧密的社群关系为主要目标,引导多元主体参与,可以有机整合各种解决方案,是老旧社区从赋活、提升到进化的有效路径。

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北京石景山区近期对全区存量自行车棚进行了统计梳理,计划进行系统改造与开发。整改项目依据前期对街道、产权单位意见及居民需求的充分调研分析,灵活规划资金方案,基础改造部分资金仍由市区两级财政统筹规划。闲置空间的利用,包括居民活动室、图书室、老年活动驿站等功能性改造项目,由筑福集团进行投资,围绕“党建公益+居民自治+商业运营”的模式进行开发式改造。

全过程咨询 系统化理念

老旧小区改造是系统化工程,在一个符合区域规划、充分反映民众需求的社区落地规划的指导下,以全过程工程咨询管理的理念看待老旧小区改造工作,其资金来源、后期管理、风险评估等也就有了解决的依据。以系统化思维通盘考虑工作,才能摆脱只见物不见人的传统规划方式,打破后期管理的碎片化现状。

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筑福集团用了20年时间专注于既有建筑改造领域,深耕城市更新,积累了大量老旧小区改造试点项目的经验。他们主持的西营前街小区改造设计方案,属于十三五时期北京市副中心通州区2018年老旧小区综合整治试点工程。该方案依据通州地区的北京市副中心定位,对标国际标准,打造老旧小区改造标杆。

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该项目总策划师杨亮提到,这个项目中虽然筑福集团承接的是改造设计服务,但是由于设计是整个项目执行中关键的、承上启下的一环,为了保证设计目标能够落地实现,筑福集团老旧小区事业部专门采用全过程工程咨询小组,整合规划、材料、工程、造价、运营等各个端口资深专家,评估、讨论、预测项目执行过程中的关键点和风险点,以设计团队为核心精心推敲、打磨方案;同时也加强与上下游相关企业的联动和沟通,切实规避项目执行风险。“为客户多想一步、深思一步”的全过程工程咨询管理理念,既是筑福的客户服务态度,也是有力的方法论。

既有社区的改造和提升是社会高质量发展的必由之路,增进民生福祉无疑是这项工作的起点,也是工作最终的依归。

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