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解密 | 小区改造后每户均增12平米,卢沟桥北里的秘密在哪?

返回列表 来源: 发布日期: 2020.08.03

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在3.9万个老旧小区改造的政策东风下,昔日不少老旧小区改造项目成为网红。


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事实上,北京市老旧小区改造从十二五开始  ,已经走过了将近10年光阴。它让无数老旧小区“返老还童”,也让老百姓得到了实惠 :生活变舒适了,房子升值了。


比如宛平古城东侧的一片老房子——卢沟桥北里小区,被“折腾”一番后,成为丰台首个外套式加固改造案例,最多的每户增加15平方米左右,居民们纷纷拍手称快。


“通过改造,小区环境好了,房子坚固了,重要的是增加了12平米,房子也就跟着升值了”“你看这外观,我们现在是新小区啦!”这是已经改造完成的卢沟桥北里小区居民在搬迁时所说。


右

左

(卢沟桥改造前后对比图)


究竟是什么样的改造, 让卢沟桥北里小区“重生”?今天我们就来揭开她神秘的面纱。


01

卢沟桥北里为什么采用外套式加固?



据数据统计,上世纪70-80年代建造的房屋(约20亿平方米)已经集体步入老年化,受当时建筑标准,风雨侵蚀、人为拆改等因素影响,往往存在安全隐患甚至酿成悲剧,所以必须要对老旧小区提高重视,对其进行抗震加固。


提到抗震加固,一般老旧小区分为“板墙式加固”和“外套式加固”两种。“板墙式加固”是在建筑的外墙面增加钢筋混凝土面层(板墙),一般是采用喷射混凝土工艺施工,此加固方法可以带户施工。


外套式加固,顾名思义就是给建筑穿上一层“外套”,与“板墙式加固”相比更加复杂,也更加考验施工团队的技术和水平,但对百姓来说最具诱惑力的是:每户增加面积约10平米。


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改造中,具体用哪种方式,根据房屋的抗震及安全性鉴定报告而定。

 

2016年宛平周边地区实施了老旧小区楼房屋面平改坡及抗震加固工程。卢沟桥小区与宛平城一街之隔,据了解,卢沟桥北里小区是计划经济时代北京几个老国有企业的职工分配住房,经历了42年风雨的居民楼已经不能达到现今的抗震要求,专业机构鉴定后提出,这个小区必须进行结构加固改造,根据鉴定报告决定对卢沟桥北里2号楼、3号楼、4号楼、10号楼、11号楼、15号楼,6栋老旧居民楼采用外套式加固。

   

很美好也很实惠的外套式加固,但一开始就遇到了难关。


腾房周转、对政策不了解等各种原因错综交织,居民意见迟迟难以统一,为此丰台城管局、街道办事处、居委会、设计方、施工方组成驻场工作小组,“结硬寨、打呆战”。


在卢沟桥北里10号楼原社区办公场所设立宣传点,在施工地点周边张贴效果图及安全提示,宣传相关政策;制作展板15块,印制发放宣传册450余份,悬挂条幅20余条,营造良好的舆论氛围;此外,设立热线电话和短信平台,24小时热线接待群众咨询和约签,向签约住户发布补贴发放、重要时间节点等短信通知,切实提高办事效率,促进签约进度。


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图为现场工作小组协调场景


由此可见, 老旧小区改造 ,决心是基础。


02

解密:外套式加固如何实现增加12平方米



卢沟桥北里的外套式加固,设计方如此设计:围绕建筑的外墙外侧做钢筋混凝土板墙加固,即在拆除原有住户阳台后,楼体南北两侧外扩,增加现浇混凝土结构阳台,在建筑外侧楼层标高处增设钢筋混凝土楼板,形成外套结构。

 

通过对建筑进行外套式加固设计,达到每户增加面积12平米以上。


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(改造前后平面对比)


03

成就老旧小区改造经典,不止于外套式加固



卢沟桥北里之所以成为老旧小区改造经典,外套式加固外,还有无数细节上的匠心设计。


为了舒适居家,完成了上下水管道改造;为了“治乱” ,做了弱电线路整理归槽;为了审美,整体建筑风格打新中式的概念,平改坡采用传统四坡顶并增设屋顶挑檐,以外立面城墙深灰色系,辅以白色和中国红,单元门采用传统意象窗格 ,最后实现了青砖黛瓦的中式优雅,与宛平城和卢沟桥和谐呼应。


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(卢沟桥北里小区)


事实上,关乎民众福祉,外套式加固的政策春风早就徐徐吹来。


2019年2月1日发布的《老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》 明确对外套式加固提供2280元每平方米的市级补助,同时规定城六区、通州区区财政负担改造资金不高于市级补助单价的1.2倍,即2736元每平方米。


2020年4月17日发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》中提及:


涉及建筑外套式加固方式的项目,建设单位和实施主体应组织原测绘单位对改造部位的权界和增建面积进行测绘,面积成果经区房屋行政主管部门审查合格后,房屋权利人可据此按照《北京市不动产登记工作规范(试行)》等有关规定,向市规划自然资源委申请办理不动产登记。


2020年7月20日国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,老旧小区改造正式被提升为国策。


随着政策的持续落地,相信会有越来越多的“卢沟桥北里”被完美复制!


筑福集团十年来一直致力于城市更新, 不仅拥有近1000个老旧小区改造的丰富经验, 更愿意将经验分享,如您对老旧小区改造感兴趣,想索取案例或者项目考察,请长按二维码添加“小福星”为好友,老旧小区改造之路,愿您我能同行。



策划:董利琴、刘欣
撰稿:田 一

媒体编辑:冯 蕊


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