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城市“再开发”的容积率博弈——记中国城市更新(长三角)峰会

返回列表 来源: 发布日期: 2020.02.12

“中国城市更新(长三角)峰会暨全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会2019年会”,于2019年11月20日在上海黄浦区隆重举办。住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任、上海市黄浦区委书记、各路专家,以及全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会代表、行业商协会及企业代表500余人出席了本次峰会。

本次会议以“赋能城市•预见未来”为主题的此次峰会,正是为持续彰显、发酵城市更新的影响力和推动力,深入探索长三角一体化中的“大更新”策略;总结、提升、推广城市更新的先进理念和成功经验,深化城市更新全产业链合作交流而举办的。

城市“再开发”的容积率博弈——记中国城市更新(长三角)峰会

“容积率博弈论”触动产业神经

在本次大会峰会上,除了专家精彩讲演,还有三场精彩绝伦的企业家对话,也给整个城市更新产业带来新的思考。其中“规划创新——城市更新的边界与再规划”的对话环节中,筑福集团董事长董有先生发表了主题为“城市更新再规划的容积率博弈”观点,把“容积率政策”这个敏感话题直推桌面,触动了产业神经。

城市“再开发”的容积率博弈——记中国城市更新(长三角)峰会

以下为董有先生观点表达:

双向需求触发产业风口

“人均GDP一万美元”效应,与“国计民生工程”政策导向,两只蝴蝶翅膀将煽动怎样的风暴?

城市“再开发”的容积率博弈——记中国城市更新(长三角)峰会

2019年官方数据预测,中国的人均GDP已经达到了1万美元以上。按照国际城市与社会发展的规律,当一个城市人均GDP达到1万美元以上的时候,人们的基础生活保障已经有了,所以他们会有更高的需求。国务院总理李克强指出:不断提升人民群众的,获得感、幸福感、安全感。然而当前在老旧小区存在着,居民需求日益增长和基础设施日益老化的矛盾,民间需求有待释放。

另一个层面,自今年年中开始,一系列政府会议对老旧小区改造的定位,从“民生工程”,变为“国计民生工程”。“国计”两个字传达出来的信号,就是城市更新、老旧小区改造将作为拉动经济的重要手段,改造不只是改造,而是要创造、开发。

民生需求和国策目标,双向动力带来的是核效应,未来将有很大产业发展的想象空间。

成果标准化VS进程标准化

全国普遍开展老旧小区改造,但是资金投入、改造标准、改造内容有巨大差异。北京的改造成本1000-2000元,但在经济相对不太发达的城市中,经过调研老旧小区再造的成本在每平米100元左右,所以造成了大家对改造的成果标准产生了评价障碍。这反映出的是深层问题是,原有的地区经济、文化差异没有被充分考虑,片面追求静态标准,不如换个思路,制定动态标准,也就是改造进程的标准。

例如:对小区五星评级,根据当前处在的星级,分析各种资源投入,并给他制定三年规划,第一年应该达到几星级,第二年达到几星级,第三年达到几星级这样的动态标准。

老旧改造是“新引擎”,“容积率政策”是点火器

要想让老旧小区改造成为拉动经济的新引擎,吸引企业投资,那么容积率是一个不能回避的敏感点。当前部分地区有了零星尝试,例如北京有了外套式加固审批政策,河南允许在老旧小区中增加5%的养老配建,宁波老旧小区改造允许增加20%容积率,我们发现很多城市开始在老旧小区改造的容积率政策方面,做一些突破和尝试。政府在这个过程中小步、慢走、观察、重监管,这些经验都将为未来,在全国层面出台一个系统的、综合的、自上而下的老旧改造容积率政策提供依据。这样的政策一旦出台,将对资本的注入产生利好引导性。

城市“再开发”的容积率博弈——记中国城市更新(长三角)峰会

筑福集团在多年老旧小区改造经验基础上,计算出一个投资收益测算模型。只要地区房价达到1.5万/平米以上的时候,通过出台的政策,增加20%的容积率,就能给企业注入极大的投资信心。只有企业进去,才能真正拉动10万亿经济,成为国家经济的新引擎。

年度贡献人物&年度优秀案例

筑福集团董事长董有,作为城市更新的创新者、引领者,获得了年度人物贡献奖。董有先生带领筑福集团,积极在城市更新的各个层面进行突破和尝试,除了老旧小区改造外,在学校改造、厂房改造、加装电梯等方面也积累了大量经验,构建起加装一部梯、安全一栋楼、和谐一个社区、更新一个城市的整体系统的城市更新产品体系和市场布局。

城市“再开发”的容积率博弈——记中国城市更新(长三角)峰会

同时,筑福集团在2019年改造的北京市副中心通州区西营前街项目,围绕着‘一核一主一副’的城市空间结构,以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推动北京城市副中心建设,并对标“国际水准”,打造北京市副中心老旧小区改造标杆,因此获得了老旧小区改造类的优秀案例奖。

城市“再开发”的容积率博弈——记中国城市更新(长三角)峰会

筑福集团构建了老楼加装电梯、老旧小区升级、产业园开发、房屋管理平台四大产品的项目生产系统;营销、销售的经营系统;让人们住得放心,住得安心。

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