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北京城市副中心西营前街小区改造项目喜提“年度优秀案例奖”

返回列表 来源: 发布日期: 2020.02.12

中国城市更新(长三角)峰会暨全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会2019年会”,于2019年11月20日在上海黄浦区隆重举办。

西营前街改造前后对比图

西营前街改造前后对比图

在这次峰会上,筑福集团的北京城市副中心通州区西营前街小区项目,荣获老旧小区改造类的优秀案例奖。

北京城市副中心西营前街小区改造项目喜提“年度优秀案例奖”

十三五老旧小区改造新标杆是怎样炼成的?

西营前街小区是十三五时期,北京城市副中心通州区2018年老旧小区综合整治的一个试点工程。小区位于通州区中仓街道,西起玉桥中路,东至西营巷,南起西营前街,北至玉带河东街。小区建筑面积约6.05万平方米,共有15栋住宅楼,62个单元门,居民共769户。

对标“国际水准”,打造北京城市副中心老旧小区改造标杆

依据北京城市总体规划(2016年-2030年)版,围绕着‘一核一主一副’的城市空间结构,通州区在北京市城市规划中承担的是北京城市副中心的定位,它需要以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推动北京城市副中心建设,示范带动中心城区非首都功能和人口疏解。

北京市委、区委等领导对该小区的改造予以高度关注,并多次组织专家评审、论证。该改造项目在招投标过程中,参与企业之多,实力之雄厚,经验之丰富,也是北京市老旧小区改造项目之最。在这样的背景下,筑福集团凭借着丰富经验积累形成的一套成体系方法论,严谨务实高效的服务,在众多参与企业中脱颖而出,成为西营前街改造项目的中标设计服务方。

十三五期间老旧改造工作方式转变:自下而上&自上而下

北京城市副中心西营前街小区改造项目喜提“年度优秀案例奖”

自上而下的社区规划

老旧小区改造设计不是单纯的功能或景观设计,而是对区域规划通盘理解下的目标和任务分解。每个城市、每个社区、每个小区都有一套自上而下的规划和定位,老旧小区改造设计首先要响应这样一套自上而下的社区规划,才能实现区域民生和谐稳定发展。

自下而上的民意调研

筑福集团在西营前街的改造项目前期,协助街道居委会做了大量的民意调研,根据居民的最迫切需求,结合建委老旧改造项目菜单,制定了有针对性的改造设计方案。

全过程工程管理思维:项目执行风险控制

在西营前街项目中,虽然筑福集团承接的设计服务只是整个链条中的一环,并没有介入全过程工程咨询的服务中,但是因为设计是全链条中至关重要,承上启下的一环,所以筑福集团老旧小区事业部专门成立内部全过程工程咨询小组,整合规划、材料、工程、财务、运营等各个端口资深专家,评估、讨论、预测项目执行过程中的关键点和风险点,以设计团队为核心讨论应对方案;同时也加强与上下游相关企业的联动和沟通,切实规避项目执行风险,赢得了甲方和合作企业的高度评价和认可。

技术微创新助力社区长效管理:用户思维、以终为始

总结十二五期间老旧小区改造经验教训,改造成果难以保持是一大痛点,经常是改造完成后过不了多久,小区风貌又回到原始状态,造成资金资源的极大浪费。其中空凋外挂机、私装地锁、护栏等老旧小区常见现象,是治理和保持的最大难点。究其原因还是居民有实际需求,而设计方案、产品技术层面未能充分考量和满足。针对这种深层需求,在改造设计方案的制定中,要疏不要堵。

例如室外空调安装混乱的问题,要充分调查该小区的居室类型,评估每一户空凋安装数量,并统一规划空凋护栏的位置和数量。

北京城市副中心西营前街小区改造项目喜提“年度优秀案例奖”

再例如防盗护栏问题,本身并没有使用价值,但它解决的是居民对安全性的诉求。在西营前街项目中,我们推广使用金刚纱防盗窗,在保证了居民生活安全的前提下,大大提高了小区整体美观度。从居民反馈情况来看,大家对这样的技术还是非常欢迎的。

北京城市副中心西营前街小区改造项目喜提“年度优秀案例奖”

老旧小区改造的系统方法

新形势下,老旧小区改造一方面要承担起改善居住环境、保障民生的基础功能,另一方面还要担负起居民共建、共治、共享、城市有机更新等新型治理理念的落地实现,面向主体多、需求分散、工作难度大。以北京为例,在打造国际一流、和谐宜居城市的总体目标下,老旧小区改造工作既要符合城市区域规划定位,又要满足广大民众改善居住环境的多层次需求,还要平衡高标准改造所带来的财政负担和资金来源问题,没有好的前期规划和一整套工作方法论是难以解决这些困难的。

规划要落地 掌握方法论

与城市规划相比,社区规划更强调居住条件的实际改善和居民满意度。社区规划要做到能落地,需要充分认清当前老旧小区改造的新特性。其既受到“自上而下”的框架制约,又要充分反映“自下而上”的居民的呼声和需求,只有做好两大特性的结合,以方法论指导具体的社区规划,才能技术性地解决这项“有难度”的工作。

目前,北京的老旧小区改造工作正在逐步建立社区责任规划师制度,但老旧小区改造的规划工作还有很多待破的难点。

社区规划首先应对城市总体规划、区域定位等上层设计予以呼应,要对大“蓝图”进行深入的研究和分解落地,而传统设计单位往往不具备这种系统规划思维。一个社区层面的、可落地、可分解的三年中长期规划,可以有效避免与上层设计脱节和“拉链式”改造等在老旧小区综合整治中广泛存在的问题。

另一方面,老旧小区改造要充分调研居民的需求。这项基础性工作要求数据采集与分析的专业性,更需要充足的群众工作经验。各地相继出现了一些由于缺乏前期调研而流于形式的清单式改造,使老旧小区改造停留在门面工程上。

主体要多元 资金多渠道

资金缺口大,常常成为老旧小区改造的制约项,前期规划对此应有充分的认识。灵活筹措资金的可行性源于精准、合理的社区生态规划定位。同时,社区规划还需要为合理的分步实施计划、社区业态和商业服务模式的选取等具体问题提供解决方案,形成资金的良性循环机制。

建立长效管理,对于大部分物业缺失、管理缺位的老旧小区来说,是又一大难题。如果在社区规划伊始就纳入轻物业、重运营的管理理念,将硬件改造的完成作为长效管理工作的开始,以培养社区居民良好的行为模式和更紧密的社群关系为主要目标,引导多元主体参与,可以有机整合各种解决方案,是老旧社区从赋活、提升到进化的有效路径。

全过程咨询 系统化理念

老旧小区改造是系统化工程,在一个符合区域规划、充分反映民众需求的社区落地规划的指导下,以全过程工程咨询管理的理念看待老旧小区改造工作,其资金来源、后期管理、风险评估等也就有了解决的依据。以系统化思维通盘考虑工作,才能摆脱只见物不见人的传统规划方式,打破后期管理的碎片化现状。

北京城市副中心西营前街小区改造项目喜提“年度优秀案例奖”

筑福集团用了20年时间专注于既有建筑改造领域,深耕城市更新,积累了大量老旧小区改造试点项目的经验。西营前街小区改造设计方案,属于十三五时期北京城市副中心通州区2018年老旧小区综合整治试点工程。该方案依据通州地区的北京城市副中心定位,对标国际标准,打造老旧小区改造标杆。

该项目总策划师杨亮提到,这个项目中虽然筑福集团承接的是改造设计服务,但是由于设计是整个项目执行中关键的、承上启下的一环,为了保证设计目标能够落地实现,筑福集团老旧小区事业部专门采用全过程工程咨询小组,整合规划、材料、工程、造价、运营等各个端口资深专家,评估、讨论、预测项目执行过程中的关键点和风险点,以设计团队为核心精心推敲、打磨方案;同时也加强与上下游相关企业的联动和沟通,切实规避项目执行风险。“为客户多想一步、深思一步”的全过程工程咨询管理理念,既是筑福的客户服务态度,也是有力的方法论。

既有社区的改造和提升是社会高质量发展的必由之路,增进民生福祉无疑是这项工作的起点,也是工作最终的依归。

筑福集团构建了老楼加装电梯、老旧小区升级、产业园开发、房屋管理平台四大产品的项目生产系统;营销、销售的经营系统;让人们住得放心,住得安心。

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